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法人仲介やってる大手の仲間いわく「箱モノ(賃貸用のビル・一棟マンションとか)」は査定するの、簡単なんだよね。逆に大規模な工場地とか倉庫の査定、お願いしたいよ」ですって。確かに単純な「収益還元法」もどきは案外楽かも?それも鑑定評価基準第三章をやらなければ・・・
このつぶやきは、20101004135745 に投稿されたものです。IDは表示しません
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この内容から不動産知識を学ぶ

投稿中に含まれる語句が、不動産(おもに査定や買取)業界でどのような意味合いで用いられているかを解説します。不動産査定依頼前の予備知識・ラーニングにお役立て下さい。※仕様上、関係のない語句が反応する場合がありますがご容赦下さい。

賃貸
賃貸とは建物や土地の持ち主と契約を結び、賃料を払ってその建物や部屋、土地を使うことをいいます。
民間企業や公的組織が所有する建物や部屋を、個人が住居として、
または企業が事務所として借りる形態が一般的です。

賃貸という形態上ハイリターンはありませんが、所有者が所持し続ける限り長期的に安定して利益をあげることができます。
一般的に賃貸物件は使用により消耗していくので時間の経過と共にその価値が落ちていきます。賃貸物件を長期的に使用し続けるためには定期的にメンテナンスをする必要があり、それが唯一のランニングコストとなります。
景気や物価の変動により賃貸物件のニーズが減る場合において利益が得られなくなるリスクがあり、キャピタルゲイン方式の投資に比べるとリスクとリターンは低く、銀行への貯蓄などと比べるとリスクとリターンは高いという位置づけにあり、ミドルリスク・ミドルリターン型の投資といえます。
仲介
仲介とは媒介とは、他人の不動産の売買や貸借などの契約の成立のために尽力することをいいます。
仲介と同じ意味です。
譲渡
譲渡とは譲渡とは、所有資産を移転させる一切の行為をいいます。
譲渡には、不動産などの売買のほか、贈与や交換、公売なども含みます。譲渡による所得には所得税と住民税が課税されます。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する課税は、給与所得などと分離(分離課税)して計算します。計算方法は、
譲渡所得=譲渡価額(売却代金)−(取得費+譲渡費用)−特別控除
所有期間5年超の物件を売った場合は、
税額=長期譲渡所得×15パーセント(住民税5パーセント)
所有期間5年以下の物件を売った場合は、
税額=短期譲渡所得×30パーセント(住民税9パーセント)
となっています。
なお、マイホームを売った場合には、「3000万円特別控除」「長期所有居住用財産の軽減税率」などの特例があります。
収益還元法
収益還元法とは収益還元法とは、不動産が生み出す利益からその不動産の価値を算出する方法です。
収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される利益の総和としての収益価格を求める方法で、不動産の適正価値を判断するグローバルスタンダードな方法です。
具体的には、不動産から得られる利益を利回りで割って現在価値の総和を求めます。
日本では、従来、取引事例比較法(類似の取引事例と比較)や原価法(再調達価格から算出)などが中心でしたが、キャッシュフローを重視した評価法として、現在では事業用不動産の評価として主流となっています。
査定
査定とは一般的には、不動産売買仲介業者が、不動産を売却しようとする依頼者に対して、おおよそね3ヶ月以内に売れる価格(これを適正価格といいます)を提示する行為を言います。

適正価格を提示する業者には、適正価格の根拠となる算出方法(適正価格の妥当性)を、正確にわかり易く依頼者に説明することが法律で義務付けられています。


(1) 売却を予定している不動産の「近隣売買仲介不動産の成約事例」
(2) 売却を予定している不動産の「近隣売買仲介不動産の販売事例」
(3) 売却を予定している不動産の「近隣新築住宅の成約事例」
(4) 売却を予定している不動産の「近隣新築住宅の販売事例」
(5) 売却を予定している不動産の「近隣公示価格、路線価格」
プラス
(6) 現地における各種調査(建物の程度、近隣環境など)と公的機関の法務調査

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