不動産査定 買取情報センター|ところで「無料査定」では最近「収益還元法」もどきな事もや...


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ところで「無料査定」では最近「収益還元法」もどきな事もやっていますね。戸建でも賃貸想定で利回りで還元して「価格」を求めている。しかし「土地残余法」を使ってる宅建業者は大手でもいませんよね。あれは鑑定の世界だけかもしれません。
このつぶやきは、20101004135122 に投稿されたものです。IDは表示しません
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この内容から不動産知識を学ぶ

投稿中に含まれる語句が、不動産(おもに査定や買取)業界でどのような意味合いで用いられているかを解説します。不動産査定依頼前の予備知識・ラーニングにお役立て下さい。※仕様上、関係のない語句が反応する場合がありますがご容赦下さい。

利回
利回とは利回りとは、投資した元本に対する収益の割合です。
1年当たりの収益率を年利回りといいます。不動産では、投資額に対する賃料収入などの割合をいいます。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りは家賃収入や駐車場収入などを投資額で割ったもので、おおまかな収益力を見る指標になります。これに対して実質利回りは、家賃などの収入から、管理費、固定資産税、修繕積立金、保険料などの経費を引いた金額を投資額で割ったものです。そのため、正確な収益力をみるのは実質利回りで判断されます。
建売
建売とは建売住宅とは、不動産会社が土地に建物を建て、土地と建物を一体として販売する住宅のことです。
構造・設計は不動産会社でプランニングし、建築確認を取得した後に販売されます。そのため、注文住宅のように、基礎や工法、間取りなど基本部分から自由に作り上げることはできません。
その半面、すでに設計ができているので出来上がりがイメージしやすく、また、規格化された建材や標準化した設備などを採用することで、コスト低減と工期の短縮が可能になります。
かつては建売住宅というと、「出来合いの安上がりな住宅」というイメージがありましたが、現在では、各メーカーによって多彩なブランドやシリーズが登場し、一方では高級化の傾向が強まっています。
収益還元法
収益還元法とは収益還元法とは、不動産が生み出す利益からその不動産の価値を算出する方法です。
収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される利益の総和としての収益価格を求める方法で、不動産の適正価値を判断するグローバルスタンダードな方法です。
具体的には、不動産から得られる利益を利回りで割って現在価値の総和を求めます。
日本では、従来、取引事例比較法(類似の取引事例と比較)や原価法(再調達価格から算出)などが中心でしたが、キャッシュフローを重視した評価法として、現在では事業用不動産の評価として主流となっています。
査定
査定とは一般的には、不動産売買仲介業者が、不動産を売却しようとする依頼者に対して、おおよそね3ヶ月以内に売れる価格(これを適正価格といいます)を提示する行為を言います。

適正価格を提示する業者には、適正価格の根拠となる算出方法(適正価格の妥当性)を、正確にわかり易く依頼者に説明することが法律で義務付けられています。


(1) 売却を予定している不動産の「近隣売買仲介不動産の成約事例」
(2) 売却を予定している不動産の「近隣売買仲介不動産の販売事例」
(3) 売却を予定している不動産の「近隣新築住宅の成約事例」
(4) 売却を予定している不動産の「近隣新築住宅の販売事例」
(5) 売却を予定している不動産の「近隣公示価格、路線価格」
プラス
(6) 現地における各種調査(建物の程度、近隣環境など)と公的機関の法務調査

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